
👉 Ce qu’il faut retenir de cet article :
- La clause prévoyant la vente en l’état d’une maison est possible mais ne protège pas le vendeur de mauvaise foi ou s’il est un professionnel.
- L’action en vice caché reste donc parfois possible même en cas de clause de non-garantie des vices cachés.
- L’expertise judiciaire peut aider à prouver l’existence du vice et engager une action judiciaire.
La vente en l’état d’une maison peut-elle empêcher l’action en vice caché de l’acquéreur ? Que vaut juridiquement cette clause de vente en l’état ? Pour vous répondre, notre juriste vous donne la définition ainsi que le cadre juridique de ce type de clause. Il vous donnera des cas où cette clause ne peut pas être invoquée.
Vente en l’état et vice caché : cadre légal et définition
Définissons d’abord ce qu’on entend par « vente en l’état d’une maison« . Ensuite, rappelons ce qu’est légalement un vice caché.
Qu’est-ce qu’une vente en l’état d’une maison ?
➡️ La vente en l’état d’une maison signifie que l’acquéreur est censé accepter le bien tel qu’il se présente le jour de la vente. Concrètement, cela suppose que celui-ci ne pourra pas reprocher au vendeur la potentielle découverte de défauts après la vente.
Juridiquement, on peut retrouver cela dans le contrat de vente, au sein d’une clause de ce type :
« Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés affectant le bien vendu. »
Exemple de clause de non-garantie de vice caché.
↪️ Ainsi, l’objectif de cette clause est de limiter la responsabilité du vendeur en cas de défaut découvert après la vente de la maison. La conséquence de la vente en l’état est que l’acquéreur ne peut pas agir en vice caché après la vente de la maison.
Cadre juridique de la garantie des vices cachés
L’article 1641 du Code civil impose au vendeur une garantie contre les vices cachés rendant le bien impropre à l’usage prévu. On l’indiquait au titre précédent, cette garantie peut être exclue dans l’acte de vente par une clause expresse.
On le verra dans le titre suivant, cette clause, bien qu’elle soit légale, est inopérante dans certaines situations.
📌 Pour être qualifié de vice caché, le défaut doit remplir trois conditions :
- Exister avant la vente de la maison.
- Être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer significativement la valeur.
- Ne pas être décelé par un acquéreur normalement attentif.
👋 Je m’appelle Julien, juriste rédacteur de cet article.
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Vente en l’état et rejet de la clause de non-garantie des vices cachés
Dans ce titre, nous reviendrons plus en détail sur 2 cas où la clause de vente en état de la maison n’est pas valable.
Vente d’une maison en l’état et vendeur professionnel
➡️ Le premier cas où la clause de non-garantie des vices cachés n’est pas valable est celui où le vendeur est professionnel. Il peut s’agir d’un promoteur immobilier, d’un artisan ou même d’un entrepreneur du bâtiment.
Ainsi, le professionnel vendeur est présumé connaître les vices qui affectent la maison qu’il met en vente. La cour de Cassation, dans un arrêt du 13 juillet 2016, retenait qu’il était impossible pour un vendeur professionnel d’invoquer une clause de non-garantie des vices cachés.
↪️ Par exemple, un constructeur ayant rénové ou bâti une maison qu’il met en vente ne peut prétendre ignorer les défauts de celle-ci. Ainsi, il pèse sur lui une présomption qui découle de ses compétences et de son expertise technique. Il doit donc informer l’acquéreur des défauts de la maison.
Vente en l’état et vendeur de mauvaise foi
➡️ Le second cas où la clause de vente en l’état d’une maison n’est pas valable est la mauvaise foi. En effet, le vendeur ne doit pas être de mauvaise foi au moment de la vente pour que la clause puisse être invoquée. Ainsi, si l’acquéreur démontre que le vendeur connaissait l’existence du défaut avant la vente, la clause est inopérante. L’acquéreur doit donc prouver que le vendeur a délibérément choisi de dissimuler le défaut lors de la vente. Toutefois, la solution sera différente si le vendeur n’était pas au courant du vice caché avant la vente de la maison.
↪️ La cour de Cassation, dans un arrêt du 8 avril 2014, a sanctionné le vendeur qui avait camouflé des infiltrations d’eau (par des travaux cosmétiques avant la vente de la maison. Ainsi, la dissimulation du défaut est un manquement grave empêchant le propriétaire de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés. Vous pouvez en savoir davantage sur ce sujet en consultant notre article sur le vice caché d’une maison par infiltration d’eau.
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Pour résumer
- La preuve du vice caché appartient à l’acquéreur de la maison.
- Le vendeur professionnel ou de mauvaise foi ne peut pas se prévaloir de la clause de vente en l’état d’une maison.
- La vente en l’état est qualifiée juridiquement comme une clause de non-garantie des vices cachés.