Vice caché maison vendeur pas au courant : que faire ?

🤔 Que faire en cas de vice caché après l’achat d’une maison dont le vendeur dit ne pas être au courant ? À l’inverse, que peut faire un vendeur contre cette accusation ? Pour vous informer au mieux, notre juriste rappellera la notion de vice caché dans le cadre d’une vente immobilière. Ensuite, on verra succinctement ce que peut faire le vendeur puis l’acheteur.

Vice caché après la vente d’une maison : définition

➡️ Pour commencer, citons l’article de loi prévoyant le vice caché en cas de vente immobilière, l’article 1641 du Code civil.

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Article 1641 du Code civil

📌 Pour mieux comprendre cet article de loi, vulgarisons-le. Voici les conditions légales pour faire reconnaître l’existence d’un vice caché à la suite de la vente d’une maison :

• Le vice doit être caché : a contrario, il doit donc ne pas être apparent lors des visites avant la vente immobilière. Il doit ainsi ne pas être mentionné par le vendeur. On considère qu’il est caché dès lors qu’il n’est pas détectable lors d’une inspection raisonnable de la propriété en vente.
• Il doit rendre impropre l’immeuble à l’usage auquel on le destine : par exemple, une fondation qui est défectueuse rendant la maison inhabitable.
• Ou bien il doit diminuer significativement l’usage du bien : c’est une condition alternative au point précédent. Par exemple, cela peut être le vice caché d’une maison représenté par une infiltration d’eau. Aussi, en cas d’humidité excessive dans la maison achetée.
• Enfin, l’acheteur n’aurait pas acheté la maison ou l’aurait payé moins cher s’il avait été au courant du vice caché.

Vice caché d’une maison : exemple concret

➡️ Imaginons la vente d’une maison par Monsieur TROMPEUR, vendeur, à Madame TETENLAIR. Cette dernière, quelque temps après l’achat de la maison, se rend compte d’une infestation de termites dans les combles de la maison. Ces termites s’attaquent au bois de la maison, dont la charpente et les poutres. Madame TETENLAIR ne peut donc pas habiter la maison avec ses enfants puis elle risque de s’effondrer.

↪️ La conséquence est la fragilisation de la structure de la maison. Madame TETENLAIR peut donc agir en vice caché à l’encontre de Monsieur TROMPEUR qui n’avait pas mentionné l’infestation des combles par les termites lors de la vente. D’ailleurs, ce dernier avait pourtant l’obligation de réaliser un diagnostic des termites avant la vente, ce qu’il n’a pas fait.

Vendeur qui ignore l’existence du vice caché dans la maison : que prévoit la loi ?

➡️ Pour bien comprendre la position des deux parties au litige, il faut aborder les armes juridiques dont elles disposent. Ainsi, il sera d’abord question du vendeur et de sa défense en cas de vice caché dans la maison duquel il n’était pas au courant au moment de la vente. Ensuite, on expliquera comment l’acheteur peut-il agir légalement face à un tel vice caché.

Le vendeur n’était pas au courant du vice caché de la maison : comment peut-il se défendre ?

Afin d’être complet sur cette partie, il faut d’abord aborder l’article 1643 du Code civil, puis l’article 1353 du même code et enfin l’article 1648.

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés

👉 D’abord, l’article 1643 du Code civil :

[Le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Article 1643 du Code civil

↪️ L’éventuelle présence, dans le contrat de vente, d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés peut neutraliser l’accusation de vice caché dont le vendeur de la maison n’était pas au courant. Toutefois, il faut préciser que dans certains cas cette clause peut être ignorée. Par exemple, dans le cas où le vendeur a oublié de réaliser un diagnostic de nuisible avant la vente du bien immobilier.

La charge de la preuve du vice caché

👉 C’est l’article 1353 du Code civil qui prévoit que c’est à l’acheteur de la maison de prouver l’existence du vice caché. Ainsi, le vendeur peut exiger de l’acheteur qui lui prouve que le vice était bien présent au moment de la vente.

En pratique, cette preuve est très compliquée à rapporter et les tribunaux exigent la production d’un rapport d’expertise. L’acheteur peut par exemple saisir le juge des référés aux fins de réalisation d’une expertise judiciaire.

Le délai d’action

👉 Enfin, il faut signaler que l’article 1648 du Code civil prévoit un délai d’action limitée à 2 années à compter de la découverte du vice par l’acquéreur. De plus, précisons que ce délai est lui-même enfermé dans le délai prévu à l’article 2232 du Code civil : 20 années à compter de la vente du bien.

L’acheteur se rend compte d’un vice caché dans le logement : que peut-il faire ?

On l’a déjà vu avant, l’article 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, même ceux dont il n’était pas au courant au moment de la vente de la maison.

📌 En conséquence, l’acheteur peut agir de différentes manières :

• Saisir le juge des référés afin d’obtenir une expertise judiciaire afin de prouver le vice caché
• Prendre contact avec le vendeur pour lui indiquer qu’il souhaite une compensation ou bien l’annulation de la vente de la maison (en visant l’article 1644 du Code civil)
• L’acheteur peut en plus exiger le paiement de dommages et intérêts dans le cas où le vendeur était au courant de la présence du vice au moment de la vente
• Si le vendeur entend contester cette mise en cause, l’acheteur peut saisir un conciliateur de justice pour tenter de trouver une solution
• À défaut, l’acheteur peut assigner le vendeur même s’il n’était pas au courant du vice caché au moment de la vente de la maison

↪️ Pour terminer, précisons que l’acheteur a tout intérêt à se rapprocher d’un spécialiste en droit immobilier. L’action en vice caché est parfois compliquée à mettre en place et surtout complexe à argumenter. En effet, la preuve de la présence d’un vice au moment de la vente n’est pas toujours simple à prouver. Heureusement l’expert en droit immobilier pourra rechercher des arguments dans le but d’obtenir gain de cause.

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Pour conclure

• Le vice caché dont le vendeur n’était pas au courant au moment de la vente de la maison peut se retourner contre lui
• Pour se défendre, il existe différents moyens légaux offerts par le Code civil
• Le recours à un expert en droit immobilier permet de trouver quel moyen est le plus opportun