Le vice caché constitué par une maison dont l’humidité est anormale peut motiver une action en justice. En effet, c’est l’article 1641 du code civil qui prévoit que le vendeur doit répondre des défauts cachés de la chose qu’il vend. La conséquence directe est que la maison vendue est impropre à l’usage qu’on peut légitimement en attendre. Ainsi, si l’acheteur avait eu cette information, il n’aurait pas acheté à ce prix, voire il ne l’aurait pas du tout achetée. En d’autres termes, lorsque l’humidité de la maison est telle qu’elle est difficilement habitable, la garantie légale des vices cachés peut être invoquée. Grâce à cette action légale, le droit de l’immobilier prévoit que l’acheteur peut aussi exiger des dommages et intérêts.
Comment prouver un vice caché dans une maison à haute humidité ?
Pour prouver le vice caché constitué par un taux d’humidité anormal dans une maison, l’acheteur doit prouver 3 choses :
- L’existence d’un taux d’humidité anormal dans la maison
- Cette humidité ne devait pas être apparente au moment de son achat
- L’humidité doit rendre difficile voire impossible l’installation dans la maison
On comprend donc que l’acheteur fait face à une première difficulté pour prouver le vice caché. En effet, puisque la charge de la preuve pèse sur lui, il devra prouver chacun de ces points. Ainsi, par exemple, pour prouver l’existence du taux d’humidité, tous les moyens sont bons. Cela peut être par exemple la réalisation d’une expertise, des photos, un constat par huissier, etc. Tous les moyens de preuves sont donc bienvenus pour prouver le vice caché. S’agissant du deuxième point, il peut s’agir du vendeur qui n’a pas fait visiter une pièce où les infiltrations d’eau permettaient de constater l’existence d’un vice représenté par un excès d’humidité au sein de la maison. Aussi, il peut s’agir d’un vendeur qui a fait faire des travaux temporaires juste avant la visite pour cacher le problème d’humidité de la maison. S’il s’agit d’un vice caché maison infiltration d’eau, consultez notre autre article sur la question.
Vice caché & maison humidité : ce que prévoit la loi
La loi prévoit différentes façons pour agir face à un vice caché du fait d’un excès d’humidité dans une maison. Du côté du défendeur, le vendeur, il dispose également d’armes légales pour se défendre d’une telle action en justice.
Les recours légaux à disposition de l’acheteur
Pour actionner la garantie légale en cas de vice caché pour un taux d’humidité anormal dans une maison, l’acheteur doit agir dans les 2 ans à compter de la découverte du vice. De plus, cette découverte doit intervenir dans les 5 ans à compter de la réalisation de la vente.
En pratique, cela signifie qu’une personne qui découvre le vice plus de cinq années après la vente ne pourra pas agir sur ce fondement. En revanche, la personne qui découvre le vice 4 ans après la vente peut agir encore pendant une année en invoquant la garantie des vices cachés en matière immobilière.
Pour cela, l’acheteur doit :
- envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur en l’invoquant
- à défaut de réponse, saisir un juge
S’agissant du courrier, l’acheteur doit préciser ce qu’il souhaite : soit la résolution du problème, soit une remboursement partiel du prix soit l’annulation de la vente.
Les moyens de défense du vendeur à un vice caché maison humidité
Pour se défendre, le vendeur peut invoquer la charge de la preuve ainsi qu’une éventuelle clause de non-garantie des vices cachés.
La charge de la preuve
Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. (…)
Article 1353 du code civil
L’article 1353 du code civil prévoit que c’est celui qui réclame l’exécution d’une obligation qui doit la prouver. De manière plus vulgaire, c’est donc à l’acheteur de prouver l’existence d’un taux d’humidité anormal. Aussi, il doit prouver toutes les conditions pour invoquer la garantie légale des vices cachés.
Ainsi, le vendeur qui reçoit une LRAR de la part de l’acheteur pour vice caché du fait de l’humidité de la maison, il peut invoquer cet article. Le vendeur n’a donc pas à prouver que le vice n’existait pas au moment de la vente à ce stade.
La clause de non-garantie des vices cachés
Dans certains cas, si le vendeur est un particulier, il peut insérer dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices cachés. En pratique, celle-ci permet d’exclure l’action en justice sur ce fondement. Ainsi, l’acheteur d’une maison avec un taux d’humidité anormal ne pourra se retourner contre le vendeur ensuite. Attention, cette clause n’est pas légale dès lors que le vendeur est un professionnel.
Est-ce que la moisissure est un vice caché ?
Par définition, nous indiquions au début de cet article que le vice doit être non apparent au moment de l’achat. Ainsi, si la moisissure était déjà apparente lors de l’achat de la maison, elle ne constitue pas un vice caché. En revanche, dans le cas où la moisissure n’était pas apparente et qu’elle est apparue après la vente du fait d’un taux d’humidité anormal, lui-même non décelable au moment de la vente, alors il est possible d’agir pour vice caché pour moisissure.
En réalité, la difficulté principale réside dans la charge de la preuve qui pèse exclusivement sur le vendeur. Si cette action légale est difficile à réaliser en pratique, un spécialiste en droit de l’immobilier saura vous accompagner pour optimiser vos chances de réussite. Il ne faut donc pas hésiter à se renseigner auprès d’un professionnel du droit.
Pour résumer
- En cas d’humidité excessive, l’acheteur d’une maison peut invoquer la garantie légale des vices cachés
- Il dispose de 2 années à compter de la découverte du vice caché pour agir en justice, dans la la limite de 5 ans après la vente de la maison
- La clause de non-garantie des vices cachés est illégale si le vendeur est professionnel
