Vice caché maison humidité : Recours et guide juridique

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vice caché maison humidité

👉 Les points importants de cet article :

  • L’humidité à la suite de la vente d’une maison peut être considérée comme un vice caché.
  • L’acquéreur peut agir contre le vendeur pour obtenir une compensation.
  • Il peut exiger la résolution de la vente ou une réduction du prix de vente.

Le vice caché constitué par une maison dont l’humidité est anormale peut motiver une action en justice. En effet, c’est l’article 1641 du code civil qui prévoit que le vendeur doit répondre des défauts cachés de la chose qu’il vend. La conséquence directe est que la maison vendue est impropre à l’usage qu’on peut légitimement en attendre. Ainsi, si l’acheteur avait eu cette information, il n’aurait pas acheté à ce prix, voire il ne l’aurait pas du tout achetée. En d’autres termes, lorsque l’humidité de la maison est telle qu’elle est difficilement habitable, la garantie légale des vices cachés peut être invoquée. Grâce à cette action légale, le droit de l’immobilier prévoit que l’acheteur peut aussi exiger des dommages et intérêts.

Comment prouver un vice caché dans une maison à haute humidité ?

Pour prouver le vice caché constitué par un taux d’humidité anormal dans une maison, l’acheteur doit prouver 3 choses :

  • L’existence d’un taux d’humidité anormal dans la maison.
  • Cette humidité ne devait pas être apparente au moment de son achat.
  • L’humidité doit rendre difficile voire impossible l’installation dans la maison.

On comprend donc que l’acheteur fait face à une première difficulté pour prouver le vice caché. En effet, puisque la charge de la preuve pèse sur lui, il devra prouver chacun de ces points. Ainsi, par exemple, pour prouver l’existence du taux d’humidité, tous les moyens sont bons. Cela peut être par exemple la réalisation d’une expertise, des photos, un constat par huissier, etc. Tous les moyens de preuves sont donc bienvenus pour prouver le vice caché. S’agissant du deuxième point, il peut s’agir du vendeur qui n’a pas fait visiter une pièce où les infiltrations d’eau permettaient de constater l’existence d’un vice représenté par un excès d’humidité au sein de la maison. Aussi, il peut s’agir d’un vendeur qui a fait faire des travaux temporaires juste avant la visite pour cacher le problème d’humidité de la maison. S’il s’agit d’un vice caché maison infiltration d’eau, consultez notre autre article sur la question.

Vice caché & maison humidité : ce que prévoit la loi

La loi prévoit différentes façons pour agir face à un vice caché du fait d’un excès d’humidité dans une maison. Du côté du défendeur, le vendeur, il dispose également d’armes légales pour se défendre d’une telle action en justice. Notamment dans le cas où le vendeur n’était pas au courant du vice caché dans la maison.

Les recours légaux à disposition de l’acheteur

Pour actionner la garantie légale en cas de vice caché pour un taux d’humidité anormal dans une maison, l’acheteur doit agir dans les 2 ans à compter de la découverte du vice. De plus, cette découverte doit intervenir dans les 5 ans à compter de la réalisation de la vente.

En pratique, cela signifie qu’une personne qui découvre le vice plus de cinq années après la vente ne pourra pas agir sur ce fondement. En revanche, la personne qui découvre le vice 4 ans après la vente peut agir encore pendant une année en invoquant la garantie des vices cachés en matière immobilière.

Pour cela, l’acheteur doit :

  • envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur en l’invoquant ;
  • à défaut de réponse, saisir un juge.

S’agissant du courrier, l’acheteur doit préciser ce qu’il souhaite : soit la résolution du problème, soit une remboursement partiel du prix soit l’annulation de la vente.

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Les moyens de défense du vendeur à un vice caché maison humidité

Mais alors, comment se défendre d’une accusation de vice caché en cas de vente d’une maison ? Pour se défendre, le vendeur peut invoquer la charge de la preuve ainsi qu’une éventuelle clause de non-garantie des vices cachés.

La charge de la preuve

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. (…)

Article 1353 du code civil

L’article 1353 du code civil prévoit que c’est celui qui réclame l’exécution d’une obligation qui doit la prouver. De manière plus vulgaire, c’est donc à l’acheteur de prouver l’existence d’un taux d’humidité anormal. Aussi, il doit prouver toutes les conditions pour invoquer la garantie légale des vices cachés. Ainsi, le vendeur pas au courant du vice caché dans la maison au moment de la vente, peut se défendre.

Le vendeur qui reçoit une LRAR de la part de l’acheteur pour vice caché du fait de l’humidité de la maison, il peut invoquer cet article. Le vendeur n’a donc pas à prouver que le vice n’existait pas au moment de la vente à ce stade.

La clause de non-garantie des vices cachés

Dans certains cas, si le vendeur est un particulier, il peut insérer dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices cachés. En pratique, celle-ci permet d’exclure l’action en justice sur ce fondement. Ainsi, l’acheteur d’une maison avec un taux d’humidité anormal ne pourra se retourner contre le vendeur ensuite. Attention, cette clause n’est pas légale dès lors que le vendeur est un professionnel. Aussi, cette clause suppose que le vendeur soit de bonne foi.

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Est-ce que la moisissure est un vice caché ?

La moisissure peut constituer un vice caché si elle n’était pas apparente au moment de la vente.

Par définition, nous indiquions au début de cet article que le vice doit être non apparent au moment de l’achat. Ainsi, si la moisissure était déjà apparente lors de l’achat de la maison, elle ne constitue pas un vice caché. En revanche, dans le cas où la moisissure n’était pas apparente et qu’elle est apparue après la vente du fait d’un taux d’humidité anormal, lui-même non décelable au moment de la vente, alors il est possible d’agir pour vice caché pour moisissure.

En réalité, la difficulté principale réside dans la charge de la preuve qui pèse exclusivement sur l’acquéreur.

Vendre une maison avec remontée capillaire : s’agit-il d’un vice caché ?

Oui, vendre une maison avec remontée capillaire peut tout à fait constituer un vice caché. En effet, si le vendeur a délibérément caché ce défaut lors de la vente, l’acquéreur a le droit de se retourner contre lui pour vice caché. Pour cela, il devra prouver les différentes conditions de l’article 1641 du Code civil qu’on a déjà détaillées un peu plus haut.

Rappelons la définition d’une remontée capillaire. Il s’agit d’un problème d’humidité qui vient du sol. Par exemple, cela peut être dû à la présence d’eau dans un vide sanitaire. L’humidité remonte le long des murs et forme des tâches, voire de la moisissure ou des champignons (salpêtre). On entend parfois parler d’humidité ascensionnelle. Si ce problème d’humidité n’est pas correctement traité avant la vente, cela peut constituer un danger pour la santé du nouveau propriétaire.

Enfin, rappelons que l’éventuelle clause d’exclusion de la garantie des vices cachés suppose la bonne foi. En clair, dès lors que le vendeur est de mauvaise foi, il ne pourra pas la faire jouer. Aussi, cette clause n’est pas valable pour un vendeur professionnel (par exemple, une SCI).

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Vice caché maison humidité : Causes possibles d’un taux d’humidité anormal

Un taux d’humidité anormal dans une maison, pouvant être considéré comme un vice caché, peut avoir diverses causes. Parmi les plus fréquentes, on trouve :

  • Infiltrations d’eau : Souvent dues à une mauvaise étanchéité de la toiture ou des murs.
  • Remontées capillaires : Lorsque l’humidité du sol remonte à travers les fondations.
  • Ventilation inadéquate : Une mauvaise circulation de l’air favorise l’accumulation d’humidité, la condensation et la formation de moisissure.
  • Fuites de plomberie : Des fuites, qu’elles soient visibles ou cachées, peuvent contribuer à un taux d’humidité élevé.
  • Problèmes de drainage : Une gestion inefficace des eaux de pluie autour de la maison peut entraîner des infiltrations et une accumulation d’humidité dans les fondations.
  • Isolation insuffisante : Une isolation inadéquate des murs et des toitures peut provoquer des points de rosée, favorisant la condensation.

Ces différentes causes doivent être soigneusement examinées lors de l’achat d’une maison pour éviter les surprises désagréables après la transaction.

Pour résumer

  • En cas d’humidité excessive, l’acheteur d’une maison peut invoquer la garantie légale des vices cachés.
  • Il dispose de 2 années à compter de la découverte du vice caché pour agir en justice, dans la limite de 5 ans après la vente de la maison.
  • La clause de non-garantie des vices cachés est illégale si le vendeur est professionnel.

Auteur de l'article : Julien Goirand

Juriste diplômé d'un Master 2 délivré par la Faculté de Droit d'Aix-en-Provence | Concepteur d'outils juridiques | Rédaction & référencement internet pour les professionnels du droit

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