Vice caché maison : infiltration d’eau – comment réagir ?

Dans cet article nous aborderons la notion de vice caché en cas d’infiltration d’eau dans une maison. Nous commencerons par définir le vice caché puis nous verrons quelles sont les procédures à suivre pour un acheteur et un vendeur. Comment un acquéreur peut-il se retourner contre le vendeur en cas de vice caché lié à une infiltration d’eau ? D’autre part, comment le vendeur peut-il réagir face à la situation ? On vous explique ce que prévoit la loi.

Vice caché maison : infiltration d’eau
Vice caché maison : infiltration d’eau

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Dans cette partie nous allons définir la notion de vice caché et voir si cette définition peut être appliquée à une infiltration d’eau dans une maison. 

La définition du vice caché est donnée à l’article 1641 du code civil : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”.

Le vice caché est donc, en droit de l’immobilier, un défaut inconnu de l’acheteur au moment de l’achat qui rend la chose inutilisable ou presque.  

Partant, pour qu’un vice soit reconnu comme caché, il doit répondre à 3 conditions: 

  • L’acheteur ne le connaissait pas et ne pouvait pas en connaître l’existence avant son achat car il n’était pas visible
  • Le vice caché rend la chose inutilisable ou presque
  • le vice existait au moment de la vente

Nous comprenons donc bien que le vendeur n’avait pas à connaître le vice pour qu’il soit reconnu comme vice caché. 

L’acheteur dispose de 5 ans à partir de l’achat pour constater un vice caché. Une fois découvert, il aura deux ans pour saisir la justice. C’est l’article 1648 du code civil qui le prévoit.

L’infiltration d’eau d’une maison peut-elle être un vice caché ?

Si une personne achète une maison et constate par la suite des infiltrations d’eau, cela relève-t-il d’un vice caché ? 

Comme évoqué dans la partie précédente, l’article 1641 du code civil tient le vendeur garant de la chose qu’il vend. Ainsi un acheteur qui découvre une infiltration d’eau dans sa maison récemment acquise pourra enclencher une procédure pour vice caché du fait de l’infiltration d’eau dans la maison. Il devra prouver par tout moyen que le taux d’humidité est excessif, qu’il gêne l’utilisation du logement, qu’il préexistait à l’achat et qu’il n’en avait pas connaissance. Il pourrait démontrer par exemple que le propriétaire lui avait caché une pièce durant les visites et que le taux d’humidité rend la maison insalubre. Au fond, la procédure est semblable à un vice caché maison humidité. Par exemple, il peut s’agit d’une fuite d’eau représentant un vice caché. D’ailleurs, dans ce cas, une décision de justice a déjà pu reconnaître une fuite toiture vice caché du fait que l’acquéreur, profane en la matière, ne s’était pas rendu compte de la fuite d’eau sur le toit.

Nous verrons dans la partie suivante qu’elle la procédure à suivre en cas d’infiltrations d’eau qui relève de vices cachés

Je suis acheteur d’une maison avec un vice caché d’infiltration d’eau, que faire ?

Si un acheteur constate un vice caché d’infiltration d’eau dans sa maison, c’est à lui de prouver le vice caché.

Pour cela il devra réunir autant de preuves que possible pour avancer ses propos (photos, expertise, constat d’huissier, ticket de caisse, email…). Il faut noter ici que l’huissier ne pourra pas attester d’un vice caché mais seulement constater les infiltrations d’eau. 

Une fois les preuves réunies, l’acheteur doit écrire une LRAR à l’attention du vendeur. Cette lettre devra mettre en cause sa responsabilité pour vice caché. 

Deux solutions sont possibles pour y remédier (art 1644 code civil)  : 

  • L’acheteur garde la maison et se fait rembourser une partie du prix
  • l’acheteur rend le bien et se fait rembourser le prix plus les dépenses engendrées par ce vice caché. 

L’acheteur pourra également demander des dommages et intérêts s’il estime que le vendeur n’ignorait pas ces vices. 

Si le vendeur conteste l’existence de vice caché, l’acheteur pourra dans un premier temps engager une procédure de conciliation a l’aide d’un médiateur. 

Si la conciliation n’aboutit pas, l’acheteur pourra saisir le tribunal judiciaire du lieu de résidence du vendeur. 

Cet article permet de vous informer, si vous souhaitez engager une procédure pour vice caché une étude de votre cas est nécessaire. Pour cela il est possible de contacter un spécialiste en droit immobilier qui vous aidera à faire valoir vos droits. 

Je suis vendeur : l’acquéreur se plaint d’un vice caché d’infiltration d’eau, que faire ?

L’article 1353 du code civil dispose que c’est à l’acheteur du bien immobilier de prouver l’existence de vices cachés. Le vendeur devra donc laisser l’acquéreur établir la preuve de la réunion des 3 conditions inhérentes aux vices cachés évoqués plus haut dans cet article. 

Par ailleurs, il est nécessaire de distinguer entre vendeur professionnels et particuliers.

En effet les vendeurs particuliers pourront inclure dans la vente une limitation ou exclusion de la garantie de vice caché. Cette exclusion empêche tout recours de l’acheteur sur ce fondement. 

A contrario les vendeurs professionnels face à un particulier ne pourront exclure ou limiter la garantie de vices cachés. Ils ont même l’obligation d’en expliquer clairement le champ d’application et ses modalités via les conditions du contrat. Ainsi, il n’est pas possible de faire échouer la procédure de vice caché du fait d’une infiltration d’eau dans une maison grâce à une clause de non-garantie des vices cachés.

Pour résumer

  • Le vice caché suppose la réunion de 3 conditions (§1)
  • Les infiltrations d’eau dans une maison peuvent relever d’un vice caché
  • c’est à l’acheteur de prouver l’existence du vice caché

Auteur de l'article : Julien Goirand

Juriste diplômé d'un Master 2 délivré par la Faculté de Droit d'Aix-en-Provence | Concepteur d'outils juridiques | Rédaction & référencement internet pour les professionnels du droit

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