La vente en l’état d’une maison peut-elle empêcher l’action en vice caché de l’acquéreur ? Que vaut juridiquement cette clause de vente en l’état ? Pour vous répondre, notre juriste vous donne la définition ainsi que le cadre juridique de ce type de clause. Il vous donnera des cas où cette clause ne peut pas être invoquée.

Vente en l’état et vice caché : cadre légal et définition

Définissons d’abord ce qu’on entend par « vente en l’état d’une maison« . Ensuite, rappelons ce qu’est légalement un vice caché.

Qu’est-ce qu’une vente en l’état d’une maison ?

La vente en l’état d’une maison signifie que l’acquéreur est censé accepter le bien tel qu’il se présente le jour de la vente. Concrètement, cela suppose que celui-ci ne pourra pas reprocher au vendeur la potentielle découverte de défauts après la vente.

Juridiquement, on peut retrouver cela dans le contrat de vente, au sein d’une clause de ce type :

« Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés affectant le bien vendu. »

Exemple de clause de non-garantie de vice caché.

Ainsi, l’objectif de cette clause est de limiter la responsabilité du vendeur en cas de défaut découvert après la vente de la maison. La conséquence de la vente en l’état est que l’acquéreur ne peut pas agir en vice caché après la vente de la maison.

Cadre juridique de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code civil impose au vendeur une garantie contre les vices cachés rendant le bien impropre à l’usage prévu. On l’indiquait au titre précédent, cette garantie peut être exclue dans l’acte de vente par une clause expresse.

On le verra dans le titre suivant, cette clause, bien qu’elle soit légale, est inopérante dans certaines situations.

Pour être qualifié de vice caché, le défaut doit remplir trois conditions :

• Exister avant la vente de la maison.
• Être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer significativement la valeur.
• Ne pas être décelé par un acquéreur normalement attentif.

Obtenez une réponse juridique fiable par notre juriste.

Je m’appelle Julien, juriste rédacteur de cet article.
Posez-moi votre question juridique, je vous répondrai dans les 48 heures

Quel est votre problème juridique ? *

Votre mail *

Vente en l’état et rejet de la clause de non-garantie des vices cachés

Dans ce titre, nous reviendrons plus en détail sur 2 cas où la clause de vente en état de la maison n’est pas valable.

Vente d’une maison en l’état et vendeur professionnel

Le premier cas où la clause de non-garantie des vices cachés n’est pas valable est celui où le vendeur est professionnel. Il peut s’agir d’un promoteur immobilier, d’un artisan ou même d’un entrepreneur du bâtiment.

Ainsi, le professionnel vendeur est présumé connaître les vices qui affectent la maison qu’il met en vente. La cour de Cassation, dans un arrêt du 13 juillet 2016, retenait qu’il était impossible pour un vendeur professionnel d’invoquer une clause de non-garantie des vices cachés.

Par exemple, un constructeur ayant rénové ou bâti une maison qu’il met en vente ne peut prétendre ignorer les défauts de celle-ci. Ainsi, il pèse sur lui une présomption qui découle de ses compétences et de son expertise technique. Il doit donc informer l’acquéreur des défauts de la maison.

Vente en l’état et vendeur de mauvaise foi

Le second cas où la clause de vente en l’état d’une maison n’est pas valable est la mauvaise foi. En effet, le vendeur ne doit pas être de mauvaise foi au moment de la vente pour que la clause puisse être invoquée. Ainsi, si l’acquéreur démontre que le vendeur connaissait l’existence du défaut avant la vente, la clause est inopérante. L’acquéreur doit donc prouver que le vendeur a délibérément choisi de dissimuler le défaut lors de la vente. Toutefois, la solution sera différente si le vendeur n’était pas au courant du vice caché avant la vente de la maison.

La cour de Cassation, dans un arrêt du 8 avril 2014, a sanctionné le vendeur qui avait camouflé des infiltrations d’eau (par des travaux cosmétiques avant la vente de la maison. Ainsi, la dissimulation du défaut est un manquement grave empêchant le propriétaire de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés. Vous pouvez en savoir davantage sur ce sujet en consultant notre article sur le vice caché d’une maison par infiltration d’eau.

Notre juriste est là pour vous : obtenez des informations juridiques fiables, sur mesure, et économisez votre temps.

Pour résumer

• La preuve du vice caché appartient à l’acquéreur de la maison.
• Le vendeur professionnel ou de mauvaise foi ne peut pas se prévaloir de la clause de vente en l’état d’une maison.
• La vente en l’état est qualifiée juridiquement comme une clause de non-garantie des vices cachés.

L’article Vente en l’état et vice caché maison : guide juridique est apparu en premier sur Droits.

Comment se défendre contre une accusation de vice caché après la vente d’une maison ? Après la vente d’une maison, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur notamment dans le cas d’un vice caché. Cette action est même possible même si le vendeur n’était pas au courant de la présence d’un vice caché dans la maison. Pour vous en dire davantage à ce propos, notre juriste vous donne 3 moyens légaux concrets. Dans un premier titre, on rappellera ce qu’est un vice caché. Ensuite, dans un deuxième titre, on déterminera 3 moyens concrets pour se défendre contre l’action de l’acheteur.

Qu’est-ce qu’un vice caché après la vente d’une maison ?

L’article 1641 du Code civil prévoit l’action en vice caché. Cet article prévoit ainsi que le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés de la chose (la maison) qu’il vend dans les cas suivants :

• le vice caché rend impropre à l’usage la maison ;
• ou celui-ci diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas achetée ou l’aurait achetée moins chère.

Toutefois, pour que cette action en vice caché soit recevable, des conditions sont nécessaires :

• Le défaut ne devait pas être apparent au moment des visites. L’acheteur ne doit pas en avoir connaissance au moment où il achète la maison.
• Ce défaut caché doit être suffisamment grave pour rendre impossible l’habitation de la maison. Aussi, cela peut être le cas où l’acheteur n’aurait pas acheté la maison à ce prix s’il avait connu ce défaut.

Dès lors que l’acheteur pense pouvoir agir en justice à l’encontre du vendeur, ce dernier doit réagir. Mais alors, comment se défendre contre une accusation de vice caché après la vente d’une maison ? Comment s’organise cette défense et surtout quel professionnel est susceptible d’aider le vendeur à se défendre ?

3 moyens pour se défendre contre une accusation de vice caché dans une maison

On va ici vous détailler 3 arguments juridiques concrets pour se défendre contre une accusation de vice caché après la vente d’une maison.

Obtenez une réponse juridique fiable par notre juriste.

Je m’appelle Julien, juriste rédacteur de cet article.
Posez-moi votre question juridique, je vous répondrai dans les 48 heures

Quel est votre problème juridique ? *

Votre mail *

L’action est contractuellement impossible

C’est la première chose à vérifier si votre responsabilité est engagée du fait d’un vice caché après la vente d’une maison. Il s’agit ici d’une clause par laquelle le vendeur exclut la garantie des vices cachés.

Juridiquement, cette possibilité est prévue à l’article 1643 du Code civil. Attention, cette clause peut être écartée par l’acquéreur dans certains cas. Pour en savoir davantage, il est utile de demander l’étude de votre dossier à un spécialiste du droit immobilier.

Le vice caché doit être prouvé par l’acquéreur

Ici, on part du principe prévu par le Code civil selon lequel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. ». Concrètement, c’est à l’acquéreur qui réclame l’exécution de la garantie des vices cachés de prouver que ce dernier existe bien. De la même manière que pour se défendre contre une accusation de vice caché après la vente d’une voiture, cet argument est pertinent.

Il devrait donc produire par tous les moyens possibles que le vice était bien non apparent et impossible à identifier raisonnablement lors de ses visites.

L’action est hors délai

Le vendeur peut aussi arguer que l’action est hors délai dans 2 cas (article 1648 et 2232 du Code civil) :

• Le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice par l’acheteur est dépassé.
• L’autre délai butoir de 20 ans à compter de la vente du bien est dépassé.

Notre juriste est là pour vous : obtenez des informations juridiques fiables, sur mesure, et économisez votre temps.

Pour résumer

• Pour se défendre contre une accusation de vice caché dans une maison plusieurs options existent.
• Principalement, il est possible d’opposer le délai, une impossibilité contractuelle ou la charge de la preuve.
• L’acheteur doit prouver l’existence du vice non apparent au moment de la vente.

L’article Se défendre contre une accusation de vice caché maison est apparu en premier sur Droits.

Que faire en cas de vice caché après l’achat d’une maison dont le vendeur dit ne pas être au courant ? À l’inverse, que peut faire un vendeur contre cette accusation ? Pour vous informer au mieux, notre juriste rappellera la notion de vice caché dans le cadre d’une vente immobilière. Ensuite, on verra succinctement ce que peut faire le vendeur puis l’acheteur.

Vice caché après la vente d’une maison : définition

Pour commencer, citons l’article de loi prévoyant le vice caché en cas de vente immobilière, l’article 1641 du Code civil.

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Article 1641 du Code civil

Pour mieux comprendre cet article de loi, vulgarisons-le. Voici les conditions légales pour faire reconnaître l’existence d’un vice caché à la suite de la vente d’une maison :

• Le vice doit être caché : a contrario, il doit donc ne pas être apparent lors des visites avant la vente immobilière. Il doit ainsi ne pas être mentionné par le vendeur. On considère qu’il est caché dès lors qu’il n’est pas détectable lors d’une inspection raisonnable de la propriété en vente.
• Il doit rendre impropre l’immeuble à l’usage auquel on le destine : par exemple, une fondation qui est défectueuse rendant la maison inhabitable.
• Ou bien il doit diminuer significativement l’usage du bien : c’est une condition alternative au point précédent. Par exemple, cela peut être le vice caché d’une maison représenté par une infiltration d’eau. Aussi, en cas d’humidité excessive dans la maison achetée.
• Enfin, l’acheteur n’aurait pas acheté la maison ou l’aurait payé moins cher s’il avait été au courant du vice caché.

Vice caché d’une maison : exemple concret

Imaginons la vente d’une maison par Monsieur TROMPEUR, vendeur, à Madame TETENLAIR. Cette dernière, quelque temps après l’achat de la maison, se rend compte d’une infestation de termites dans les combles de la maison. Ces termites s’attaquent au bois de la maison, dont la charpente et les poutres. Madame TETENLAIR ne peut donc pas habiter la maison avec ses enfants puis elle risque de s’effondrer.

La conséquence est la fragilisation de la structure de la maison. Madame TETENLAIR peut donc agir en vice caché à l’encontre de Monsieur TROMPEUR qui n’avait pas mentionné l’infestation des combles par les termites lors de la vente. D’ailleurs, ce dernier avait pourtant l’obligation de réaliser un diagnostic des termites avant la vente, ce qu’il n’a pas fait.

Vendeur qui ignore l’existence du vice caché dans la maison : que prévoit la loi ?

Pour bien comprendre la position des deux parties au litige, il faut aborder les armes juridiques dont elles disposent. Ainsi, il sera d’abord question du vendeur et de sa défense en cas de vice caché dans la maison duquel il n’était pas au courant au moment de la vente. Ensuite, on expliquera comment l’acheteur peut-il agir légalement face à un tel vice caché.

Le vendeur n’était pas au courant du vice caché de la maison : comment peut-il se défendre ?

Afin d’être complet sur cette partie, il faut d’abord aborder l’article 1643 du Code civil, puis l’article 1353 du même code et enfin l’article 1648.

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés

D’abord, l’article 1643 du Code civil :

[Le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Article 1643 du Code civil

L’éventuelle présence, dans le contrat de vente, d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés peut neutraliser l’accusation de vice caché dont le vendeur de la maison n’était pas au courant. Toutefois, il faut préciser que dans certains cas cette clause peut être ignorée. Par exemple, dans le cas où le vendeur a oublié de réaliser un diagnostic de nuisible avant la vente du bien immobilier.

La charge de la preuve du vice caché

C’est l’article 1353 du Code civil qui prévoit que c’est à l’acheteur de la maison de prouver l’existence du vice caché. Ainsi, le vendeur peut exiger de l’acheteur qui lui prouve que le vice était bien présent au moment de la vente.

En pratique, cette preuve est très compliquée à rapporter et les tribunaux exigent la production d’un rapport d’expertise. L’acheteur peut par exemple saisir le juge des référés aux fins de réalisation d’une expertise judiciaire.

Le délai d’action

Enfin, il faut signaler que l’article 1648 du Code civil prévoit un délai d’action limitée à 2 années à compter de la découverte du vice par l’acquéreur. De plus, précisons que ce délai est lui-même enfermé dans le délai prévu à l’article 2232 du Code civil : 20 années à compter de la vente du bien.

Obtenez une réponse juridique fiable par notre juriste.

Je m’appelle Julien, juriste rédacteur de cet article.
Posez-moi votre question juridique, je vous répondrai dans les 48 heures

Quel est votre problème juridique ? *

Votre mail *

L’acheteur se rend compte d’un vice caché dans le logement : que peut-il faire ?

On l’a déjà vu avant, l’article 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, même ceux dont il n’était pas au courant au moment de la vente de la maison.

En conséquence, l’acheteur peut agir de différentes manières :

• Saisir le juge des référés afin d’obtenir une expertise judiciaire afin de prouver le vice caché.
• Prendre contact avec le vendeur pour lui indiquer qu’il souhaite une compensation ou bien l’annulation de la vente de la maison (en visant l’article 1644 du Code civil).
• L’acheteur peut en plus exiger le paiement de dommages et intérêts dans le cas où le vendeur était au courant de la présence du vice au moment de la vente.
• Si le vendeur entend contester cette mise en cause, l’acheteur peut saisir un conciliateur de justice pour tenter de trouver une solution.
• À défaut, l’acheteur peut assigner le vendeur même s’il n’était pas au courant du vice caché au moment de la vente de la maison.

Vous pouvez commencer par envoyer une mise en demeure au vendeur, pour tenter de trouver une solution à l’amiable.

Notre juriste est là pour vous : obtenez des informations juridiques fiables, sur mesure, et économisez votre temps.

Pour conclure

• Le vice caché dont le vendeur n’était pas au courant au moment de la vente de la maison peut se retourner contre lui.
• Pour se défendre, il existe différents moyens légaux offerts par le Code civil.
• Le recours à un expert en droit immobilier permet de trouver quel moyen est le plus opportun.

L’article Vice caché maison vendeur pas au courant : que faire ? est apparu en premier sur Droits.

Réaliser ses travaux d’isolation de ses murs exige parfois l’utilisation d’une servitude de surplomb. En effet, pour ne pas réduire la surface de son logement, il arrive qu’on réalise ces travaux depuis l’extérieur. Parfois, il est nécessaire de surplomber le fonds voisin, on parle ici de droit de surplomb. On verra dans un premier temps de quoi il s’agit exactement. Ensuite, notre juriste vous expliquera la procédure à respecter et ce que peut faire celui qui subit la servitude pour la contester.

Servitude de surplomb : article L113-5-1 du Code de la construction

La loi organise à l’article L113-5-1 le recours à la servitude de surplomb. Il s’agit d’un droit qui est réservé au propriétaire d’un bâtiment existant et qui procède à son isolation thermique par l’extérieur. La servitude de surplomb ne peut ainsi que servir à ce type de travaux. Il n’est donc pas question de recourir à cette servitude afin de réaliser un ravalement de façade. D’autre part, ce droit de servitude de surplomb n’est possible que si aucun autre moyen ne lui permettrait d’isoler son bien immobilier de manière autant efficace, à un coût raisonnable.

Concrètement, cette servitude de surplomb permet à celui qui en bénéficie d’installer des structures permettant la réalisation de ses travaux d’isolation. Par exemple, il peut s’agir d’un échafaudage. Par ailleurs, ce droit est temporaire et le propriétaire ne peut le prolonger sans le justifier.

Le même article L113-5-1 du Code de la construction prévoit par ailleurs que le propriétaire ne peut surplomber le fonds voisin seulement sur une largeur de 35 centimètres. Aussi, la servitude doit servir à poser un isolant au-delà de 2 mètres de hauteur depuis le pied du mur. Si la hauteur est de moins de 2 mètres, le propriétaire doit obtenir l’accord de l’autre propriétaire.

Un avocat vous offre un entretien juridique sans engagement

En répondant au formulaire ci-dessous en 30 secondes, votre entretien juridique est offert

Que se passe-t-il ? *Détaillez votre récit suffisamment pour que notre expert comprenne votre problème

Servitude de surplomb : la procédure

Le Code de la construction prévoit plusieurs conditions pour que le recours à cette servitude soit valable.

Voici les exigences à respecter de manière résumée :

1. Prévenir son voisin
2. Lui verser une indemnité
3. La formalisation de l’accord
4. La réalisation des travaux

Tout d’abord, le titulaire de la servitude doit notifier son voisin de son projet de travaux aux fins d’isolation par l’extérieur. Pour cela, il doit d’abord lui expliquer qu’il dispose d’une servitude en ce sens (il faut reprendre l’article L113-5-1 du Code de la construction). Il doit lui joindre un descriptif de l’ouvrage aux fins d’isolation par l’extérieur. Aussi, un plan des façades mais parfois aussi les toitures doivent être fournis. Enfin, l’information au voisin doit expliquer en quoi ces travaux par l’extérieur, nécessitant l’utilisation de la servitude, est le seul choix à sa disposition. Aucune autre solution n’est possible et le recours à ce droit de surplomb doit être la seule solution possible.

Le bénéficiaire de la servitude doit également verser un montant d’indemnité pour compenser l’occupation du fonds voisin. La loi prévoit que cette indemnité doit être versée avant que les travaux débutent.

Enfin, la servitude de surplomb doit être formalisée par acte authentique qui est établi chez un notaire. Ce dernier publiera cet accord au service de la publicité foncière.

Le voisin peut-il s’opposer à la servitude de surplomb ?

Le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer au recours à une telle servitude. Pour cela, il dispose de 6 mois à compter de la notification du projet par son voisin. Il devra ainsi justifier d’un motif sérieux et légitime.

Cette opposition est possible notamment dans les cas suivants :

• Une problème liée à l’usage de sa propriété
• Méconnaissance des conditions préalables au recours à la servitude de surplomb
• Une servitude trop longue ou excessive
• Un montant d’indemnisation trop faible

Pour résumer

• La réalisation de travaux d’isolation par l’extérieur justifie le recours à la servitude de surplomb
• Le voisin a droit à une indemnité d’occupation
• Il dispose d’un droit d’opposition durant 6 mois à compter de la notification du projet

L’article Servitude de surplomb : travaux de rénovation énergétique est apparu en premier sur Droits.

Dans cet article nous aborderons la notion de vice caché en cas d’infiltration d’eau dans une maison. Nous commencerons par définir le vice caché puis nous verrons quelles sont les procédures à suivre pour un acheteur et un vendeur. Comment un acquéreur peut-il se retourner contre le vendeur en cas de vice caché lié à une infiltration d’eau ? D’autre part, comment le vendeur peut-il réagir face à la situation ? On vous explique ce que prévoit la loi.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Dans cette partie nous allons définir la notion de vice caché et voir si cette définition peut être appliquée à une infiltration d’eau dans une maison. 

La définition du vice caché est donnée à l’article 1641 du code civil : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”.

Le vice caché est donc, en droit de l’immobilier, un défaut inconnu de l’acheteur au moment de l’achat qui rend la chose inutilisable ou presque.  

Partant, pour qu’un vice soit reconnu comme caché, il doit répondre à 3 conditions: 

• L’acheteur ne le connaissait pas et ne pouvait pas en connaître l’existence avant son achat car il n’était pas visible
• Le vice caché rend la chose inutilisable ou presque
• le vice existait au moment de la vente

Nous comprenons donc bien que le vendeur n’avait pas à connaître le vice pour qu’il soit reconnu comme vice caché. 

L’acheteur dispose de 5 ans à partir de l’achat pour constater un vice caché. Une fois découvert, il aura deux ans pour saisir la justice. C’est l’article 1648 du code civil qui le prévoit.

L’infiltration d’eau d’une maison peut-elle être un vice caché ?

Si une personne achète une maison et constate par la suite des infiltrations d’eau, cela relève-t-il d’un vice caché ? 

Comme évoqué dans la partie précédente, l’article 1641 du code civil tient le vendeur garant de la chose qu’il vend. Ainsi un acheteur qui découvre une infiltration d’eau dans sa maison récemment acquise pourra enclencher une procédure pour vice caché du fait de l’infiltration d’eau dans la maison. Il devra prouver par tout moyen que le taux d’humidité est excessif, qu’il gêne l’utilisation du logement, qu’il préexistait à l’achat et qu’il n’en avait pas connaissance. Il pourrait démontrer par exemple que le propriétaire lui avait caché une pièce durant les visites et que le taux d’humidité rend la maison insalubre. Au fond, la procédure est semblable à un vice caché maison humidité. Par exemple, il peut s’agit d’une fuite d’eau représentant un vice caché. D’ailleurs, dans ce cas, une décision de justice a déjà pu reconnaître une fuite toiture vice caché du fait que l’acquéreur, profane en la matière, ne s’était pas rendu compte de la fuite d’eau sur le toit.

Nous verrons dans la partie suivante qu’elle la procédure à suivre en cas d’infiltrations d’eau qui relève de vices cachés. 

Je suis acheteur d’une maison avec un vice caché d’infiltration d’eau, que faire ?

Si un acheteur constate un vice caché d’infiltration d’eau dans sa maison, c’est à lui de prouver le vice caché.

Pour cela il devra réunir autant de preuves que possible pour avancer ses propos (photos, expertise, constat d’huissier, ticket de caisse, email…). Il faut noter ici que l’huissier ne pourra pas attester d’un vice caché mais seulement constater les infiltrations d’eau. 

Une fois les preuves réunies, l’acheteur doit écrire une LRAR à l’attention du vendeur. Cette lettre devra mettre en cause sa responsabilité pour vice caché. 

Deux solutions sont possibles pour y remédier (art 1644 code civil)  : 

• L’acheteur garde la maison et se fait rembourser une partie du prix
• l’acheteur rend le bien et se fait rembourser le prix plus les dépenses engendrées par ce vice caché. 

L’acheteur pourra également demander des dommages et intérêts s’il estime que le vendeur n’ignorait pas ces vices. 

Si le vendeur conteste l’existence de vice caché, l’acheteur pourra dans un premier temps engager une procédure de conciliation a l’aide d’un médiateur. 

Si la conciliation n’aboutit pas, l’acheteur pourra saisir le tribunal judiciaire du lieu de résidence du vendeur. 

Obtenez une réponse juridique fiable par notre juriste.

Je m’appelle Julien, juriste rédacteur de cet article.
Posez-moi votre question juridique, je vous répondrai dans les 48 heures

Quel est votre problème juridique ? *

Votre mail *

Je suis vendeur : l’acquéreur se plaint d’un vice caché d’infiltration d’eau, que faire ?

Il est possible pour le vendeur pas au courant du vice caché de le contester.

L’article 1353 du code civil dispose que c’est à l’acheteur du bien immobilier de prouver l’existence de vices cachés. Le vendeur devra donc laisser l’acquéreur établir la preuve de la réunion des 3 conditions inhérentes aux vices cachés évoqués plus haut dans cet article. 

Par ailleurs, il est nécessaire de distinguer entre vendeur professionnels et particuliers.

En effet les vendeurs particuliers pourront inclure dans la vente une limitation ou exclusion de la garantie de vice caché. Cette exclusion empêche tout recours de l’acheteur sur ce fondement. 

A contrario les vendeurs professionnels face à un particulier ne pourront exclure ou limiter la garantie de vices cachés. Ils ont même l’obligation d’en expliquer clairement le champ d’application et ses modalités via les conditions du contrat. Ainsi, il n’est pas possible de faire échouer la procédure de vice caché du fait d’une infiltration d’eau dans une maison grâce à une clause de non-garantie des vices cachés.

Notre juriste est là pour vous : obtenez des informations juridiques fiables, sur mesure, et économisez votre temps.

Pour résumer

• Le vice caché suppose la réunion de 3 conditions.
• Les infiltrations d’eau dans une maison peuvent relever d’un vice caché.
• C’est à l’acheteur de prouver l’existence du vice caché.

L’article Vice caché maison : infiltration d’eau – Guide juridique est apparu en premier sur Droits.

Le vice caché constitué par une maison dont l’humidité est anormale peut motiver une action en justice. En effet, c’est l’article 1641 du code civil qui prévoit que le vendeur doit répondre des défauts cachés de la chose qu’il vend. La conséquence directe est que la maison vendue est impropre à l’usage qu’on peut légitimement en attendre. Ainsi, si l’acheteur avait eu cette information, il n’aurait pas acheté à ce prix, voire il ne l’aurait pas du tout achetée. En d’autres termes, lorsque l’humidité de la maison est telle qu’elle est difficilement habitable, la garantie légale des vices cachés peut être invoquée. Grâce à cette action légale, le droit de l’immobilier prévoit que l’acheteur peut aussi exiger des dommages et intérêts.

Comment prouver un vice caché dans une maison à haute humidité ?

Pour prouver le vice caché constitué par un taux d’humidité anormal dans une maison, l’acheteur doit justifier 3 choses :

• L’existence d’un taux d’humidité anormal dans la maison.
• Cette humidité ne devait pas être apparente au moment de son achat.
• L’humidité doit rendre difficile voire impossible l’installation dans la maison.

On comprend donc que l’acheteur fait face à une première difficulté pour prouver le vice caché. En effet, puisque la charge de la preuve pèse sur lui, il devra prouver chacun de ces points. Ainsi, par exemple, pour prouver l’existence du taux d’humidité, tous les moyens sont bons. Cela peut être par exemple la réalisation d’une expertise, des photos, un constat par huissier, etc. Tous les moyens de preuves sont donc bienvenus pour prouver le vice caché.

S’agissant du deuxième point, il peut s’agir du vendeur qui n’a pas fait visiter une pièce où les infiltrations d’eau permettaient de constater l’existence d’un vice représenté par un excès d’humidité au sein de la maison. Aussi, il peut s’agir d’un vendeur qui a fait faire des travaux temporaires juste avant la visite pour cacher le problème d’humidité de la maison.

S’il s’agit d’un vice caché maison infiltration d’eau, consultez notre autre article sur la question.

Vice caché & maison humidité : ce que prévoit la loi

La loi prévoit différentes façons pour agir face à un vice caché du fait d’un excès d’humidité dans une maison. Du côté du défendeur, le vendeur, il dispose également d’armes légales pour se défendre d’une telle action en justice. Notamment dans le cas où le vendeur n’était pas au courant du vice caché dans la maison.

Les recours légaux à disposition de l’acheteur

Pour actionner la garantie légale en cas de vice caché pour un taux d’humidité anormal dans une maison, l’acheteur doit agir dans les 2 ans à compter de la découverte du vice. De plus, cette découverte doit intervenir dans les 5 ans à compter de la réalisation de la vente.

En pratique, cela signifie qu’une personne qui découvre le vice plus de cinq années après la vente ne pourra pas agir sur ce fondement. En revanche, la personne qui découvre le vice 4 ans après la vente peut agir encore pendant une année en invoquant la garantie des vices cachés en matière immobilière.

Pour cela, l’acheteur doit :

• envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur en l’invoquant ;
• à défaut de réponse, saisir un juge.

S’agissant du courrier, l’acheteur doit préciser ce qu’il souhaite : soit la résolution du problème, soit une remboursement partiel du prix soit l’annulation de la vente.

Obtenez une réponse juridique fiable par notre juriste.

Je m’appelle Julien, juriste rédacteur de cet article.
Posez-moi votre question juridique, je vous répondrai dans les 48 heures

Quel est votre problème juridique ? *

Votre mail *

Quelles sont les preuves recevables ?

Voici un exemple de preuves recevable pour trouver un vice caché du fait d’une humidité excessive :

• Rapport d’expertise humidité (mesures, origine, antériorité probable).
• Constat (photos, zones touchées, localisation des remontées/infiltrations).
• Historique de travaux/diagnostics antérieurs, factures, échanges.
• Éléments sur l’inopposabilité d’une clause éventuelle (statut pro, mauvaise foi).

Les moyens de défense du vendeur à un vice caché maison humidité

Mais alors, comment se défendre d’une accusation de vice caché en cas de vente d’une maison ? Pour se défendre, le vendeur peut invoquer la charge de la preuve ainsi qu’une éventuelle clause de non-garantie des vices cachés.

La charge de la preuve

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. (…)

Article 1353 du code civil

L’article 1353 du code civil prévoit que c’est celui qui réclame l’exécution d’une obligation qui doit la prouver. De manière plus vulgaire, c’est donc à l’acheteur de prouver l’existence d’un taux d’humidité anormal. Aussi, il doit prouver toutes les conditions pour invoquer la garantie légale des vices cachés. Ainsi, le vendeur pas au courant du vice caché dans la maison au moment de la vente, peut se défendre.

Le vendeur qui reçoit une LRAR de la part de l’acheteur pour vice caché du fait de l’humidité de la maison, il peut invoquer cet article. Le vendeur n’a donc pas à prouver que le vice n’existait pas au moment de la vente à ce stade.

La clause de non-garantie des vices cachés

Dans certains cas, si le vendeur est un particulier, il peut insérer dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices cachés. En pratique, celle-ci permet d’exclure l’action en justice sur ce fondement. Ainsi, l’acheteur d’une maison avec un taux d’humidité anormal ne pourra se retourner contre le vendeur ensuite. Attention, cette clause n’est pas légale dès lors que le vendeur est un professionnel. Aussi, cette clause suppose que le vendeur soit de bonne foi.

Notre juriste est là pour vous : obtenez des informations juridiques fiables, sur mesure, et économisez votre temps.

Est-ce que la moisissure est un vice caché ?

La moisissure peut constituer un vice caché si elle n’était pas apparente au moment de la vente.

Par définition, nous indiquions au début de cet article que le vice doit être non apparent au moment de l’achat. Ainsi, si la moisissure était déjà apparente lors de l’achat de la maison, elle ne constitue pas un vice caché. En revanche, dans le cas où la moisissure n’était pas apparente et qu’elle est apparue après la vente du fait d’un taux d’humidité anormal, lui-même non décelable au moment de la vente, alors il est possible d’agir pour vice caché pour moisissure.

En réalité, la difficulté principale réside dans la charge de la preuve qui pèse exclusivement sur l’acquéreur.

Vendre une maison avec remontée capillaire : s’agit-il d’un vice caché ?

Oui, vendre une maison avec remontée capillaire peut tout à fait constituer un vice caché. En effet, si le vendeur a délibérément caché ce défaut lors de la vente, l’acquéreur a le droit de se retourner contre lui pour vice caché. Pour cela, il devra prouver les différentes conditions de l’article 1641 du Code civil qu’on a déjà détaillées un peu plus haut.

Rappelons la définition d’une remontée capillaire. Il s’agit d’un problème d’humidité qui vient du sol. Par exemple, cela peut être dû à la présence d’eau dans un vide sanitaire. L’humidité remonte le long des murs et forme des tâches, voire de la moisissure ou des champignons (salpêtre). On entend parfois parler d’humidité ascensionnelle. Si ce problème d’humidité n’est pas correctement traité avant la vente, cela peut constituer un danger pour la santé du nouveau propriétaire.

Enfin, rappelons que l’éventuelle clause d’exclusion de la garantie des vices cachés suppose la bonne foi. En clair, dès lors que le vendeur est de mauvaise foi, il ne pourra pas la faire jouer. Aussi, cette clause n’est pas valable pour un vendeur professionnel (par exemple, une SCI).

Salpêtre : est-ce un vice caché ?

Le salpêtre (dépôts blanchâtres sur le bas des murs) résulte d’efflorescences de sels, souvent liées à des remontées capillaires. Il peut révéler une humidité structurelle.

Sur le plan juridique, il peut être invoqué au titre du vice caché s’il remplît les conditions usuelles : antériorité au transfert de propriété, non-apparence au moment de la vente et gravité telle qu’elle rend le bien impropre à l’usage attendu ou en diminue notablement la valeur.

La charge de la preuve pèse sur l’acheteur : rapports d’expertise humidité, constat, mesures hygrométriques, photos datées, etc. Si les critères sont établis, les recours possibles sont ceux de la garantie des vices cachés (réduction du prix ou résolution de la vente).

À noter : l’efficacité d’une éventuelle clause d’exonération dépend du statut du vendeur et de sa bonne foi.

Vice caché maison humidité : Causes possibles d’un taux d’humidité anormal

Un taux d’humidité anormal dans une maison, pouvant être considéré comme un vice caché, peut avoir diverses causes. Parmi les plus fréquentes, on trouve :

• Infiltrations d’eau : Souvent dues à une mauvaise étanchéité de la toiture ou des murs.
• Remontées capillaires : Lorsque l’humidité du sol remonte à travers les fondations.
• Ventilation inadéquate : Une mauvaise circulation de l’air favorise l’accumulation d’humidité, la condensation et la formation de moisissure.
• Fuites de plomberie : Des fuites, qu’elles soient visibles ou cachées, peuvent contribuer à un taux d’humidité élevé.
• Problèmes de drainage : Une gestion inefficace des eaux de pluie autour de la maison peut entraîner des infiltrations et une accumulation d’humidité dans les fondations.
• Isolation insuffisante : Une isolation inadéquate des murs et des toitures peut provoquer des points de rosée, favorisant la condensation.

Ces différentes causes doivent être soigneusement examinées lors de l’achat d’une maison pour éviter les surprises désagréables après la transaction.

Foire aux questions

Pour résumer

• En cas d’humidité excessive, l’acheteur d’une maison peut invoquer la garantie légale des vices cachés.
• Il dispose de 2 années à compter de la découverte du vice caché pour agir en justice, dans la limite de 5 ans après la vente de la maison.
• La clause de non-garantie des vices cachés est illégale si le vendeur est professionnel.

L’article Vice caché maison humidité : Recours et guide juridique est apparu en premier sur Droits.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, cet article peut vous intéresser. En effet, l’objectif est d’expliquer la procédure en cas d’assignation au tribunal pour loyers impayés. Dans un premier temps, nous expliquerons ce que cela implique pour les deux parties. Ensuite, nous verrons quels sont les droits et obligations du propriétaire et du locataire.

La procédure d’assignation au tribunal pour loyers impayés

Avant de recevoir une assignation au tribunal pour loyers impayés, le locataire doit faire l’objet d’un avertissement. Si le locataire ne procède pas au règlement de ses loyers impayés, le propriétaire sera donc en droit de saisir un juge.

La procédure amiable

Cette procédure est obligatoire avant de pouvoir saisir un juge. Effectivement, le propriétaire doit indiquer à son locataire qu’il n’a pas payé tous ses loyers. Concrètement, il peut s’agir d’un courrier recommandé avec accusé de réception de la part de son propriétaire. Ce dernier doit mettre en demeure son locataire de payer ses loyers impayés. Bien sûr, ces avertissements peuvent être oraux, mais les écrits sont toujours mieux. En effet, il est plus simple de prouver un écrit qu’un avertissement oral.

L’assignation en justice du locataire par le propriétaire

Avant de pouvoir assigner son locataire devant un tribunal pour loyers impayés, le propriétaire doit lui envoyer un commandement de payer. Ce dernier doit être adressé par courrier d’huissier de justice. Si, dans les deux mois, le locataire ne s’exécute pas, le propriétaire pourra l’assigner en justice.

L’assignation au tribunal pour loyers impayés est lui aussi un acte officiel d’huissier de justice. Il est donc envoyé au locataire et il permet de le convoquer devant un juge au minimum 2 mois après ce courrier.

Un avocat vous offre un entretien juridique sans engagement

En répondant au formulaire ci-dessous en 30 secondes, votre entretien juridique est offert

Que se passe-t-il ? *Détaillez votre récit suffisamment pour que notre expert comprenne votre problème

Locataires : que faire si je reçois une assignation au tribunal pour loyers impayés ?

Tout d’abord, si c’est possible pour vous : payez les loyers impayés s’ils le sont réellement. Cela pourra vous éviter de nombreux frais supplémentaires tel que les frais de procédures et les frais de dépens. Si vous contestez l’accusation de votre propriétaire de ne pas payer tous vos loyers, vous pouvez faire valoir vos droits face au juge.

Avant cela, il est préférable de s’assurer qu’il s’agit réellement d’une assignation au tribunal pour loyers impayés. Vérifiez donc l’ensemble des points ci-dessous pour vous en assurer.

• La désignation du logement loué
• L’identité (nom, prénoms, âge, adresse, nationalité, date de naissance, lieu de naissance et nationalité du propriétaire
• Le motif pour lequel le propriétaire vous assigne
• L’identité de l’huissier
• L’identité du locataire (vous-même)
• La juridiction saisie

Si vous ne faites pas encore l’objet d’une telle assignation, vous pouvez proposer à votre propriétaire une solution amiable.

Quelle solution amiable proposer avant une assignation ?

Il existe différentes solutions amiables pour éviter une assignation au tribunal pour loyers impayés. Retrouvez ci-dessous quelques exemples.

• Contacter son propriétaire et demander un délai de paiement supplémentaire
• Proposer un nouveau calendrier de paiement pour rattraper ses dettes de loyers impayés
• Se rendre au tribunal pour faire appel à un conciliateur de justice
• Contacter la CAF pour vérifier son éligibilité à certaines aides sociales
• Se déclarer comme étant en état de surendettement auprès de la commission de surendettement

Je suis propriétaire : que faire si mon locataire ne paye pas ses loyers

En tout état de cause, il peut être intéressant de trouver une solution amiable. Ainsi, il peut être possible de lui accorder un délai supplémentaire de paiement des loyers impayés avant de l’assigner. Si le dialogue amiable n’est plus possible il est possible de se rapprocher du garant pour obtenir le paiement du loyer par ce dernier. Si le locataire a souscrit une garantie de loyers impayés, rapprochez-vous de son assurance.

Dans le cas où toutes ces démarches ne donnent rien, vous avez droit d’assigner au tribunal votre locataire pour loyers impayés, après un commandement de payer de la part d’un huissier. N’hésitez pas à revoir la procédure déjà décrite plus haut.

Pour saisir le juge des contentieux de la protection (compétent en la matière) vous pouvez le faire par vous-même ou par l’intermédiaire d’un spécialiste.

Après l’assignation au tribunal pour loyers impayés

Le juge qui a été saisi se prononce dans le mois suivant la date d’assignation. Celui-ci peut prendre différentes décisions parmi lesquelles :

• Accorder un délai au locataire
• Résilier le bail
• Le contraindre à payer les loyers
• L’expulser

Pour résumer

• L’assignation au tribunal pour loyers impayés répond à une procédure précise
• Une tentative amiable et un commandement de payer doivent être justifiés
• Les parties ont tout intérêt à trouver un arrangement amiable pour éviter des dépenses en cas de procédure judiciaire

L’article Assignation au tribunal pour loyers impayés est apparu en premier sur Droits.